如何避免突发事件?

如何做到防患于未然?

一起重温一下泛亚物业的员工岗前培训,做好突发事件的应急工作。

一、跑水

1、保持冷静的头脑,迅速关闭水管阀门,并立即通知保安和维修人员来协助;2、在维修人员未到来前,用就近的可吸水工具采取应急措施;3、迅速将黄色告示牌立于跑水区域;4、召呼附近同事帮忙并及时报告班长;5、迅速用扫把或拖布处理掉流向电梯厅的水,如控制不了时可将电梯开往上一层楼,通知电梯工关闭电梯。然后用垃圾斗将水倒到水桶,再用吸水机处理现场跑水情况;6、班长接到报告后应立即组织人力、设备及时奔赴现场,做好现场清洁工作并配合工程维修人员处理好跑水事件;7、现场情况得到有效控制处理后,班长应安排有关人员迅速做好善后清洁工作;8、处理完现场后班长应马上填写“突发事件处理报告单“(内容应详细准确),并由本人及主管领导签字确认、备案;9、处理跑水或水管爆裂事故要防止触电。

二、漏水

遇水管爆裂或天花板、水塔、空调口等漏水应立即找容器接水或用吸水工具处理,并及时竖立告示牌并通知工程部立即抢修,抢修完毕即时清理现场。

三、大风天气

根据天气预报,如遇大风天气时,清洁班长应安排专人随时清扫路面落叶、杂物及清理外围垃圾筒,以免垃圾到处飞扬。同时各大堂入口处应增加推尘频率以保证楼宇内的清洁。楼层内保洁员应检查所辖范围内门窗关闭情况。大风天气时应远离高楼作业,以免坠物伤人。大风过后将外围区域全面清扫一遍。

四、暴风雨天气

1、暴风雨后保洁员要及时清扫各责任区地面上的积水、树叶、垃圾、纸屑、泥沙等杂物;2、发生塌陷或大量泥沙冲至路面、绿地,保洁员要及时清运、打扫,协助工程部门处理好现场;3、检查各责任区内污、雨水井排水是否畅通,如发生外溢或堵塞,及时报告物业办公室。

五、雨雪天气

1、根据天气预报,如遇雨雪天气应在大堂入口处放置防滑垫及“小心地滑”告示牌,防止滑倒摔伤;2、保洁班长应组织保洁员及时清扫积雪,在下雪过程中每隔一段时间(视雪的大小)将主要路面、大门、三包地带的积雪扫到两侧,避免结冰引起交通事故和行人滑倒;3、同时各大堂入口处应根据现场实际情况将推尘法改为墩布擦法,增加大堂地面拖擦频度以防地面湿滑造成行人滑倒。4、雨雪天气过后,清洁班长应根据现场情况进行一次彻底清洁,以保证达到清洁标准。

六、污雨水井、管道严重堵塞

1、当现场发现污雨水井、管道堵塞、污水外溢的情况时要迅速报告物业办公室及维修人员;2、维修工迅速赶到现场,进行疏通,保洁员协助处理,将从井、管内捞出的污物直接装上垃圾车,避免二次污染;3、疏通后,保洁员迅速打扫或用水清洗地面被污染地方,直到干净。

七、户外施工、新业主装修

小区设施维修以及水、电、管道等项目施工,以及新入住业主装修期间,物业公司管理人员要做好现场督导和协调工作,保洁员要配合做好场地周围的清洁工作,必要时协助住户将装修垃圾清运上车,并清扫现场。

八、火灾后

1、灭火结束后,全体保洁员立即清理现场,公安消防部门要求暂不清理以便查明火灾原因的地方除外;2、清运火灾遗留残物,打扫地面积水,用拖布拖抹干净;3、检查户外周围,如有残留杂物,一并清除干净。

九、客人摔伤

1、立即放下手边工作,将工具放置边角;2、马上向保安人员及物业办公室汇报情况;3、保洁班长及物业公司主管应教育员工在客人发生意外摔倒摔伤时切忌不要轻易搀扶和挪动受伤客人,以免对自己和他人造成不必要的损失。

十、发现车辆门、窗未关好

车场保洁员在工作中发现车场中的车辆车门和车窗未关好,应及时报告车场保安人员及物业公司主管领导进行处理,切勿擅自触动车辆的任何位置。

十一、业主或租户房门钥匙挂在门上未取下

保洁员在工作中如发现有业主的钥匙挂在门上未取下,应立即报告班长及物业公司主管理领导,切勿擅自用手动钥匙。

十二、业主贵重物品掉入卫生间

当业主或客人在卫生间发生手机、pad等不慎落入便池的情况时,现场工作人员未经当事人允许切忌不要帮忙捞取,可以将工具借与当事人,由当事人自行解决,并及时将情况报告班长及物业公司主管领导。

十三、发生闹事情况

当工作现场发生他人闹事事件,应及时避让并转移工具,同时报告保安及物业公司主管领导,事件处理完毕后及时清理好现场。

十四、拾到财物

1、当在辖区内公共区域,如走廊、楼梯、大楼外围等内拾获财物时,应立即向班长和物业办公室报告。2、及时将财物送交办公室,清点财物,填写失物登记表。3、利用财物中的资料尽量寻找失主,交回失物。失主领回失物前,失主应说出失物日期、地点及详情,并应签收。4、如有可疑之处,可及时报警处理。

 

 


拒缴物业管理费,没有任何理由可以成立!

 

拒缴物业管理费

没有任何理由可以成立

同意的赞起来、转起来

 

 

据杭州市中级人民法院统计,最近几年,全省各基层法院受理的,因业主拒交物业费用引出的诉讼呈持续上升的趋势,各案件矛盾双方的焦点都惊人一致:业主往往以物业管理存在缺陷、自己没有入住等为由拒绝交纳物业费用,他们认为这样的维权行为理所当然,但法院的判决却与他们的想法相反。显然,在关于物业费用的缴纳上,有着太多的认识误区。

 


没有入住,也必须缴纳物业管理费

 


案例

 


两年多前,胡小姐在江东购买了住房,但一直没有装修,更没有入住。2015年3月,胡小姐收到法院的传票,原来是小区物业公司以其长期未交物业费,提起诉讼追讨。对此,胡小姐并不在意,她认为,自己并没有搬入居住,也没有享受任何服务,为何要缴费用?岂料,自认为胜券在握的胡小姐却被法院判处必须支付物业费用。

 


说法

 


物业管理费又名公共服务费,是指物业公司为业主或者物业使用人提供公共部分卫生清洁、场地绿化、公用设施设备维修保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务,所应该收取的费用。因它具有综合性,无法逐项分割计算,决定了它并不因为个别业主没有入住而减少,即使个别业主的房屋空置,但物业公司对公共部分的工作量没有减少,如保安照常站岗、巡逻,绿化、保洁人员依旧浇花、除草、清扫、清运等。所以,无论业主基于什么原因没有入住,都仍应缴纳物业管理费。

 


物业服务欠缺,不能成为拒交物业费的理由

 


案例

 


2015年7月,某小区业主肖女士因拒绝缴纳物业管理费被物业公司告上法院。肖女士称,小区管理混乱、卫生状况很差、盗窃案件时有发生,业主们对此都深感不满。为了证明自己的说法,肖女士还向法庭提交了照片等证据。尽管如此,法院仍然判令她补交所有物业管理费和相应的滞纳金。

 


说法

 


最高人民法院相关司法解释规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”但必须明白,这里所说的追究物业公司的违约责任,是指业主必须通过一定的合法程序,来获得应有的物业服务,而拒交物业费,不是一种合法的手段。也就是说,追究物业公司的违约责任与拒交物业费所产生的法律后果之间,是两个不同的概念。

 


物业经营牟利与物业管理费无关

 


案例

 


某小区的物业公司,为增加收入,未经业主委员会同意,将两间面向街道的小区活动室改建为店铺出租。小区业主杨先生认为,物业公司无权处分活动用房,其所得收益应归全体业主所有,但物业公司对杨先生的意见不予理会,杨先生一怒之下以拒绝缴纳物业管理费相对抗。此事后来闹上法院,杨先生被判败诉。

 


说法

 


《物业收费办法》第十八条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”物业公司私自将小区活动用房改成店铺出租牟利,企图占用租金的行为,的确必须纠正。但杨先生只能通过业主大会或业主委员会处理此事。如果对处理不服,则可以以受害业主的身份提起诉讼,而不能以拒不缴费的方式来对抗。

 


个人未签合同,也必须缴纳物业管理费

 


案例

 


向女士从开发商处购得住房时,小区的房屋已被售出90%,成立不久的小区业主委员会与物业公司签订了《物业管理服务合同》,约定了收费标准。向女士认为物业收费偏高,而自己并不同意与物业公司签订物业服务合同,并以此为由拒绝缴纳物业管理费。今年6月,物业公司向法院起诉,要求向女士缴纳物业费,法院经过审理,支持了物业公司的诉讼请求。

 


说法

 


最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”可以看出,只要业主委员会与物业公司签订了物业管理合同,不管业主本人是否与物业公司签约,都应依据合同规定的服务价格交纳相应费用。一位律师对此解释称,业主委员会的成立已经履行了相应的法律程序,它完全有权代表全体业主履行相关事务,即使个别业主不同意,也不能改变业主委员会的决定。

 


 

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